浅谈我国政策性银行的土地金融业务开发

摘要：在近几年，国家非常重视我们国家的土地资产管理，通过初始的计划性管理、到逐渐扩大有形市场和严格执行有偿使用制度等等，使得我们在开展金融业务开发取得了很大的进步。

 

关键词：政策性银行;土地金融

 

根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》等有关规定，依照我们国家的土地资产结合融资管理问题，要求加强土地储备管理，严格控制土地储备总规模和融资规模，规范土地储备融资行为，防范金融风险。充分发挥整体的资源整合，调动各个层面的积极性，把风险降到最低，通过财政平台，强化信贷融资联合进行，将利益最大化，全方位创建多种渠道来源。

 

一、业务发展方面

 

由于土地具有不可移动、数量不增、不可再生等特征，决定了土地资源配置过程中市场机制作用的不完全性。且一旦投资开发，确定了用途，再要改变用途仅靠市场机制是十分困难的，在市场经济条件下，各种社会势力力求控制资源与谋取利润，城市土地作为有限的重要资源，成为各利益集团争夺的对象。导致只顾个别企业的近期利益而置全体市民长期利益于不顾以及土地投机、用地混乱等弊病的出现。然而，市场本身无法产生一个合理有效的土地使用机制，无法做到既能在短期内解决对空间合理的要求，又能满足未来发展的长期需要。同时土地是人类赖以生存的有限资源，政府部门必须耍参与土地的分配，在再分配过程中对近期和远期的要求进行平衡，对不同利益集团之间进行平衡。

 

要以政府的整体经济为主要规划目标，利用信用度来做支持，强化整体的信贷支持。有了支持不能表示政府的无偿跟进，其贷款的最终数值主要依据信用额度以及现金流的制约程度，特别是要迎合政府的目标，主要是为了遏制在进行过程中不为目的的短期行为。严格控制土地的总体数量就是为了整合我们国有土地的使用情况，将土地价值最大化。为此，土地的信贷业务要严格控制于当地的实际经济状况、宏观经济、经济的总量，动态的分析当地土地的现实情况、储备资源规模，推动市场经济的前景；必须结合土地管理的办法以及房管局政策，严格执行土地利用总体规划、城市规划(含控规详规)和土地利用年度计划；必须确保政府(通过土地整理储备中心)对土地资源的集中统一管理和垄断经营；根据国家经济原则，将交易信息公众于世吗，并且记性严格的申报、批准流程。

 

强化与商业银行的密切合作。将各自的优势要突出出来，实现各自的功能弥补。商业银行在现代经济活动中有信用中介、支付中介、金融服务、信用创造和调节经济等职能，并通过这些职能在国民经济活动中发挥着重要作用。商业银行的业务活动对全丰十会的货币供给有重要影响，并成为国家实施宏观经济政策的重要基础，在很多的方面都在市场经济中占有一定的优势和经验，相互弥补、互相促进。

 

截止目前，国家开发银行已经和诸多的银行开展了见接银团贷款业务，其业务是指牵头银行直接向借款人发放贷款，将形成的债权按照份额或还款时间进行拆分，将拆分后的部分债权转让给受让方，出让方和受让方共同组成银团进行贷款管理的银团贷款业务。可以更好的促进与商业银行的有效合作、运行快速发展，并且还有助于日后信贷资产证券化打好基础，做好充足的准备。

 

推进发行土地债券是政府的重大决策，是一项专业性、规范性、系统性、竞争性很强的工作，对于打造土地融资平台，促进全区经济稳定发展具有重要的现实意义。各地、各部门必须强化全局意识，充分认识发行土地债券工作的重要性、紧迫性，形成强大合力，确保债券发行目标顺利实现，以扩大直接融资。

 

二、防范风险方面

 

我们国家开发银行在强有力的支持下，也非常的注重金融风险规避。目前，我们国家面I临的一个非常重要的问题就是信用度很难达成，对于金融的认知情况非常的不乐观。非常明显的表露在：对待物质建设非常的看中，对待信用度就很难把控；对于财政非常的重视，但对于金融就没有多大的信心。为此金融地基就不牢固，加之信用度极低，只有国家来信用是没有任何意义的，没有个人与企业认同终将会失去地基的牢固。为此，给我们金融的安全度带来的影响。因此，可以采用以下的方式进行规避。

 

(一)积极的创建信用机制，未弥补以往的信用缺失

 

政府的信用才是最有威慑力的信用。通常是基于政府机构来发展的。对于我们国家这样的经济环境、背景来看，政府就是我们身体的支点，把新旧经济体系串联起来，必须要依靠着政府来带动社会信用的体系建设。金融运行的本质就是相互的信用联系，政府发挥了不可替代的作用。

 

(二)加强账户管理体系与筹备资金流控制

 

现金流量控制主要是为了对总量进行控制及对时序进行有效控制。总量控制就是表述为在进行整个贷款期间中的销售收入的总量流人控制。必要要结合整体的销售成本加以分析预测。时序控制明确表述为当发现现金流不能及时满足于现状时刻，要有明确的备用措施进行第一时间弥补工作。保证资金链的有效运行。针对房地产开发贷款存在土地成本增加、大客户资金挪用风险，要采取提高抵押品标准、控制贷款成数等措施，降低开发贷款风险。一律要求以在建工程为抵押，不轻易用土地作为抵押发放开发贷款；要加强对开发商资本充足状况和自有资金的审查，动态控制贷款成数。

 

(三)建立风险预警机制

 

要广泛搜集房地产市场信息，建立动态的统计、分析、监控体系，加强房地产的政策研究、市场研究和客户研究，提高风险预警能力；要建立健全信贷资产风险预警机制，在加强对贷款风险的监测考核力度、认真做好土地信息反馈工作的基础上，通过采取先进的计算机技术，建立土地储备机构档案查询系统，来连续记录土地储备机构经营情况、贷款使用情况、经济效益情况；并结合当前的宏观经济政策、区域经济政策、市场供求关系，运用计算机对上述资料进行分析，形成定期对一些行业或地区进行预警通报、确定高风险贷款范围的风险预警机制，以便及时采取防范化解风险的对策，避免信贷损失。